Jak uzyskać kredyt hipoteczny? Przewodnik dla początkujących

Kredyt hipoteczny to forma finansowania udzielanego przez bank. Pieniądze są pożyczane kredytobiorcy na konkretny cel, którym mogą być:

• zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym bądź wtórnym,
• budowa domu,
• remont mieszkania lub domu,
• zakup działki,
• inne cele mieszkaniowe (np. zakup spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub rozbudowa domu).

Kredyt hipoteczny ma zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanawianej na nieruchomości. Co to oznacza? Dzięki hipotece bank może uzyskać prawo do nieruchomości, jeśli kredytobiorca nie wywiąże się ze swoich obowiązków w zakresie spłaty zaciągniętego zobowiązania. To dlatego kredyty hipoteczne mogą być udzielane na tak wysokie kwoty i na korzystnych warunkach (w porównaniu np. do kredytów gotówkowych).

Pierwszym krokiem do uzyskania kredytu hipotecznego jest ocena możliwości finansowych. Każdy potencjalny kredytobiorca powinien samodzielnie zastanowić się, czy na pewno stać go na tego rodzaju zobowiązanie, uwzględniając możliwość zmian na rynku finansowym – np. wzrostu stóp procentowych, inflacji itp. Na wstępie należy podjąć kilka decyzji dotyczących:

• kwoty kredytu,
• okresu spłaty,
• wysokości wkładu własnego,
• rodzaju rat (równe lub malejące),
• oprocentowania (zmienne/stałe).

Warto przy tym pamiętać, że po zakupie nieruchomości trzeba się liczyć nie tylko ze spłatą rat, ale także z kosztami: obsługi kredytu (marża, prowizja, ubezpieczenie), formalności (obsługa notarialna) czy wykończenia domu lub mieszkania.

Bank udzieli kredytu hipotecznego tylko klientowi, który ma odpowiednią zdolność kredytową. Jest ona wyliczana na podstawie skomplikowanych algorytmów uwzględniających przede wszystkim przychody i zobowiązania potencjalnego kredytobiorcy. Ponadto znaczenie mają jego wiek czy forma zatrudnienia. Aby uzyskać wyższą zdolność kredytową, można złożyć wniosek o kredyt z drugą osobą – np. z małżonkiem.

Ponadto bank sprawdzi Twoją historię kredytową w BIK. Jeśli miałeś wcześniej problem z terminową spłatą zobowiązań, Twój wynik będzie obniżony, co może skutkować odmowną decyzją kredytową. Możesz sprawdzić samodzielnie swoją zdolność kredytową, korzystając z kalkulatora kredytowego. Ciekawą opcją jest Analizator Kredytowy BIK, który przy wyliczaniu szans na kredyt, bierze pod uwagę Twoją historię kredytową w BIK – tak, jak robią to banki.

Bank wymaga także od potencjalnych kredytobiorców przedstawienia dowodów na posiadanie wkładu własnego. W 2023 roku wiele instytucji wymaga równowartości 20% wartości kupowanej nieruchomości. Im większy wkład własny, tym korzystniejsze warunki kredytu masz szansę uzyskać. Dlaczego? Wyższy wkład własny zwiększa wiarygodność klienta i minimalizuje ryzyko ponoszone przez bank.

Od 2022 roku funkcjonuje rządowy program, który pozwala uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. W tym przypadku jest on opłacany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (do 100 tys. zł). Warto jednak wiedzieć, że minimalny okres kredytowania wynosi w tym przypadku 15 lat. Ponadto środki na wkład własny nie stanowią dopłaty czy „prezentu” od państwa, a jedynie rodzaj pożyczki.  Dlatego kredytobiorca jest zobowiązany do spłaty 100% wartości nieruchomości (powiększonej o koszty kredytu) z własnej kieszeni. .

Kolejnym krokiem, przy chęci uzyskania kredytu, powinno być porównanie ofert. Każdy bank proponuje swoim klientom własne warunki. Oferty bankowe różnią się przede wszystkim ze względu na wysokość oprocentowania, marży, prowizji i innych kosztów. Jednym z ważniejszych wskaźników jest RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) – z reguły im niższa, tym tańszy jest kredyt. Oferty banków można analizować samodzielnie lub skorzystać z profesjonalnego wsparcia doradcy kredytowego.

Gdy wybierzesz ofertę kredytu, możesz udać się do dewelopera (lub sprzedawcy mieszkania z rynku wtórnego) i podpisać umowę rezerwacyjną lub umowę przedwstępną. Dopiero wtedy można złożyć wniosek kredytowy, do którego należy dołączyć wymagane dokumenty.

Zakres potrzebnych dokumentów jest określany przez bank i związany przede wszystkim z formą zatrudnienia kredytobiorcy. W przypadku umowy o pracę najprawdopodobniej potrzebne będą:

• zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach od pracodawcy,
• deklaracja pracodawcy o chęci przedłużenia umowy o pracę (w przypadku umów na czas określony).

Do wniosku należy też dołączyć wszystkie dokumenty potwierdzające inne źródła dochodów (jeśli takie występują). Jeśli składasz wniosek kredytowy w banku, w którym nie masz konta osobistego, konieczne może być także przedstawienie historii wpływu wynagrodzenia na rachunek. Z kolei ubiegając się o kredyt w „swoim” banku, czasami wystarczy przedstawić jedynie oświadczenie o dochodach.

Jeśli bank uzna Cię za wiarygodnego kredytobiorcę, wyda pozytywną decyzję kredytową – w ciągu 21 dni kalendarzowych od otrzymania kompletnego wniosku. Od tego momentu masz 15 dni na zaakceptowanie zaproponowanych przez bank warunków kredytu i podpisanie umowy kredytowej. To również czas, w którym wpłaca się wkład własny (bezpośrednio deweloperowi lub sprzedającemu).

Po podpisaniu umowy następuje uruchomienie kredytu. Środki są wypłacane sprzedającemu nieruchomość z rynku wtórnego, deweloperowi lub – w przypadku budowy domu – bezpośrednio kredytobiorcy (w całości lub w transzach). Wszystkie szczegóły dotyczące wypłaty środków są zawarte w umowie kredytowej.

Ostatnim krokiem jest podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości lub umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu w formie aktu notarialnego. Koszt obsługi notarialnej zazwyczaj ponosi kupujący. Do notariusza należy udać się z umową kredytową, umową przedwstępną lub deweloperską oraz oświadczeniem banku o ustanowieniu hipoteki.

Proces uzyskania kredytu hipotecznego jest dość złożony, ale nie musi być skomplikowany. Formalności wcale nie są tak przytłaczające, jak mogłoby się wydawać. Jeśli prawidłowo ocenisz swoje możliwości finansowe, uzyskanie kredytu nie powinno być trudne. Pamiętaj jednak, aby zawsze dokładnie przeczytać umowę kredytową przed jej podpisaniem.