PROJEKT BUDOWLANY ZAMIENNY

Zmiana wprowadzona projektem budowlanym zamiennym może być istotna lub nieistotna. Ocena co do istotności zmiany elementów określonych w projekcie budowlanym leży po stronie projektanta. Innymi słowy to projektant decyduje, czy odstąpienie od rozwiązań przyjętych w zatwierdzonym projekcie budowlanym jest istotne. Jeśli projektant uzna odstępstwa za istotne, to inwestor (zamawiający) musi przedstawić projekt budowlany zamienny i uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę.

Przy odstąpieniach uznanych przez projektanta za nieistotne wystarczające jest zamieszczenie w projekcie budowlanym rysunków i opisu dotyczących tego odstąpienia. Nie ma wówczas potrzeby uzyskiwania przez inwestora (zamawiającego) zmiany pozwolenia na budowę.

Warto jednak zauważyć, że ocena projektanta nie wiąże ani organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego. Stanowisko takie zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 28 lutego 2019 r., II SA/Rz 1333/18. W uzasadnieniu tego wyroku wskazano bowiem, że „(...) tylko projektant, a nie jakakolwiek inna osoba trzecia, jest upoważniony do dokonania kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz tylko projektant obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym stanowi ust. 5 tego przepisu [chodzi o art. 36a ustawy Prawo budowlane - przyp. autora], przy czym dokonanie kwalifikacji przez projektanta nie ma charakteru wiążącego ani dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego”. Oznacza to, że odpowiednie organy mogą zakwestionować ocenę projektanta co do istotności / nieistotności zmian w projekcie budowlanym.

Wskazówki ułatwiające kwalifikację zmiany projektu budowlanego pod kątem istotności lub nieistotności zawiera art. 36a ust. 5 ustawy Prawo budowlane. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 maja 2023 r., II OSK 1634/20 wyjaśnił, że „(...) to, jakie roboty należy oceniać jako istotne odstąpienie od udzielonego pozwolenia na budowę, definiuje art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego. Przepis ten pozwala ocenić jakie odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego mają charakter istotny, a jakie mają charakter nieistotny”.

Przepis art. 36a ust. 5 ustawy Prawo budowlane przewiduje, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu obejmuje zmiany w zakresie:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu (z zastrzeżeniem z art. 36a ust. 5a ustawy Prawo budowlane),
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, np.: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego,
• warunków niezbędnych do zapewnienia korzystania z obiektu budowlanego przez niepełnosprawnych,
• zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• warunków zawartych w: miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, innych aktach prawa miejscowego, albo decyzji o warunkach zabudowy czy decyzji u ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które były wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę (z zastrzeżeniem z art. 36a ust. 5a ustawy Prawo budowlane),
• źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Obowiązek sporządzenia projektu budowlanego zamiennego może też wynikać z decyzji organu nadzoru budowlanego. Taka sytuacja będzie miała miejsce w przypadku postępowania administracyjnego związanego z faktem wykonania już robót budowlanych istotnie zmieniających rozwiązania przyjęte w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Zatwierdzenie projektu budowlanego zamiennego stanowi wówczas zalegalizowanie tych robót jako samowoli budowlanej.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 lutego 2023 r., II OSK 566/20 wyjaśnił, że „(...) treść art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane nie daje podstaw, by w rozstrzygnięciu decyzji wydawanej na jego podstawie zawierać wyliczenie konkretnych zmian, które należy dokonać i które mają zostać uwzględnione podczas sporządzania projektu zamiennego. Rolą organu nadzoru budowlanego jest ustalić, czy doszło do istotnych odstępstw od projektu budowlanego zatwierdzonego ostateczną decyzją, a jeśli tak, to zobowiązać do sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Natomiast obowiązkiem projektanta jest uwzględnienie w sporządzonym projekcie zmian wynikających z wykonanych robót budowlanych, a także obowiązujących przepisów oraz zasad wiedzy technicznej, w celu doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z obowiązującym prawem”.

Z informacji zamieszczonych na portalu Biznes.gov.pl wynika, że w odniesieniu do zakresu i formy projektu budowlanego „(...) projekt budowlany zamienny należy przygotować w 4 egzemplarzach. Należy go sporządzić w czytelnej technice graficznej oraz oprawić w okładkę przystosowaną do formatu A4, w sposób uniemożliwiający dekompletację projektu. Dopuszcza się oprawę projektu budowlanego w tomy (szczególnie, gdy dotyczy on kilku obiektów lub obiektu wielkogabarytowego). Projekt powinien być dostosowany zakresem i treścią do specyfiki obiektu oraz skomplikowania robót budowlanych”.

Zobacz także: DZIENNIK BUDOWY, PLAN ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIA TERENU, ROBOTY BUDOWLANE, DOKUMENTACJA POWYKONAWCZA, OBIEKT BUDOWLANY, KOSZTORYS INWESTORSKI, UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE