Mieszkanie z przetargu. Na co zwrócić uwagę?

Przetargi dotyczące sprzedaży nieruchomości organizowane są nie tylko przez komorników, ale także przez spółdzielnie mieszkaniowe, urzędy miast i gmin, agencje mienia wojskowego, czy firmy, które administrują na przykład nieruchomościami należącymi do PKP. Organizator przetargu ma prawo zdecydować, czy przetarg będzie miał charakter ograniczony, czy nieograniczony i kto będzie mógł brać w nim udział. Co jeszcze warto wiedzieć o zakupie mieszkania z przetargu?

Przede wszystkim chcąc kupić mieszkanie z przetargu, trzeba wiedzieć, gdzie szukać ogłoszeń. Informacja o organizowanym przetargu mieszkaniowym musi zostać podana do publicznej wiadomości. Ogłoszenie może zostać wywieszone na tablicy informacyjnej w instytucji, która przetarg organizuje, może pojawić się na stronie internetowej tej instytucji, ale też na innych stronach z ogłoszeniami o nieruchomościach. Przykładowo na Nieruchomosci-online.pl w kategorii mieszkania na sprzedaż wystarczy wpisać w filtrze hasło przetarg.

Ogłoszenie powinno zawierać podstawowe informacje o nieruchomości, czyli jej adres, numer księgi wieczystej, metraż, rozkład pomieszczeń, rok budowy. Zazwyczaj dostępna jest również możliwość obejrzenia mieszkania przed przystąpieniem do przetargu. Tym, co odróżnia ogłoszenie o sprzedaży mieszkania w drodze przetargu od pozostałych ogłoszeń, jest informacja o cenie wywoławczej, wysokości wadium oraz terminie jego wpłacenia, a także o sposobie składania ofert.

Z ogłoszenia dowiemy się również, czy przetarg jest nieograniczony, czyli mogą wziąć w nim udział wszyscy zainteresowani zakupem nieruchomości, czy jest ograniczony i skierowany na przykład jedynie do mieszkańców danej spółdzielni mieszkaniowej lub pracowników instytucji.

Przetargi mieszkaniowe zazwyczaj mają formę licytacji. W ogłoszeniu wskazany będzie jej termin i miejsce oraz informacja na temat wielkości postąpienia, czyli minimalnej kwoty, o którą w licytacji należy podnieść dotychczasową ofertę, aby złożyć kolejną ofertę. Warunkiem udziału w przetargu jest wpłacenie wadium, które zwykle wynosi 10 proc. ceny wywoławczej. Wadium należy wpłacić na podane w ogłoszeniu konto. W przypadku wygrania przetargu wadium zaliczane jest na poczet ceny, natomiast uczestnikom, którzy nie wygrali, jest ono zwracane.

W przypadku zakupu mieszkania z przetargu czas na zapłacenie jego ceny jest dość krótki – zazwyczaj wynosi ok. 3 tygodni. Oznacza to, że ta forma zakupu jest przeznaczona raczej dla osób dysponujących gotówką, ponieważ uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej zwykle trwa dość długo. Po rozstrzygnięciu przetargu osoba, która wygrała, podpisuje protokół przetargowy i zobowiązuje się do zapłacenia wylicytowanej ceny mieszkania po odliczeniu kwoty wadium. Cała kwota za nieruchomość musi zostać zapłacona przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność. Jeśli tak się nie stanie i zwycięzca przetargu nie zapłaci we wskazanym terminie, wadium przepada, a organizator może zorganizować kolejny przetarg.

Powody wystawienia mieszkania do sprzedaży w drodze przetargu mogą być różne. O ile w przypadku licytacji komorniczej, jest to zadłużenie właściciela nieruchomości, to powód zorganizowania przetargu przez spółdzielnię mieszkaniową może być zupełnie inny i nie musi oznaczać, że lokal jest zadłużony. Powodem może być wygaśnięcie prawa do lokalu w wyniku śmierci osoby, która nie miała żadnych spadkobierców. Prawo do lokalu może również wygasnąć, jeśli małżonkowie po rozwodzie nie mogą dojść do porozumienia, komu przypada prawo do lokalu. Jeśli spółdzielnia w terminie roku nie zostanie powiadomiona, kto ma prawo do lokalu, może zdecydować o jego wygaśnięciu.

Nawet jeśli spółdzielnia mieszkaniowa organizuje przetarg z powodu zadłużenia lokalu, to zakup takiego mieszkania jest bezpieczniejszy niż licytacja komornicza, ponieważ kupuje się mieszkanie wolne od lokatorów. Były właściciel może otrzymać środki ze sprzedaży jedynie pod warunkiem opuszczenia lokalu. Nowy właściciel nie przejmuje też zobowiązań dłużnika z tytułu zaległości w czynszu czy opłat za media. Zawsze jednak przed przystąpieniem do przetargu należy sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, aby upewnić się, czy ma w niej wpisanych ograniczeń lub praw osób trzecich. Więcej o tym jak uniknąć pułapek związanych z licytacjami komorniczymi przeczytasz tutaj.

Swoją specyfikę ma również zakup nieruchomości od Skarbu Państwa, gdyż prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Zasobowi Nieruchomości. Oznacza to, że kupując nieruchomości w drodze przetargu od spółki Skarbu Państwa (np. PKP), kupujący zawiera przed notariuszem umowę warunkową i musi poczekać na decyzję prezesa KZN, czy zamierza on skorzystać z prawa pierwokupu. Na podjęcie decyzji KZN ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży, a informację tę przekazuje notariusz w terminie 3 dni od dnia zawarcia umowy.

Jeśli w ciągu miesiąca prezes KZN nie poinformuje, że chce skorzystać z prawa pierwokupu, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości. Jeśli jednak okaże się, że chce on skorzystać z prawa pierwokupu, nieruchomość przechodzi na własność Skarbu Państwa po cenie ustalonej w umowie sprzedaży, a więc po cenie wylicytowanej w trakcie przetargu.

Zakup mieszkania z przetargu może okazać się bardzo korzystny finansowo, gdyż cena wywoławcza zazwyczaj jest o ok. 10-20 procent niższa od aktualnej średniej ceny rynkowej. Należy jednak zwrócić uwagę na kilka kwestii, aby transakcja nie przyniosła dodatkowych problemów. Przede wszystkim trzeba sprawdzić, w jakim mieszkanie jest stanie, czy nie wymaga generalnego remontu, który pociągnie za sobą znaczne koszty.

Kupując mieszkanie od miasta czy spółki skarbu państwa, nie trzeba obawiać się o to, że w mieszkaniu będą lokatorzy, gdyż takie nieruchomości w momencie sprzedaży są wolne od obciążeń osób trzecich. Jeśli jednak decydujemy się na udział w licytacji komorniczej, trzeba liczyć się z tym, że w mieszkaniu może ktoś mieszkać i wówczas konieczne będzie wszczęcie postępowania eksmisyjnego.