PROTOKÓŁ ODBIORU ROBÓT BUDOWLANYCH

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Poznaniu – I Wydział Cywilny w wyroku z 24 marca 2023 r. (sygn. akt I AGa 209/20): „(...) odbiór obiektu jest jednostronną czynnością zamawiającego (inwestora), stanowiącą pokwitowanie spełnienia świadczenia przez wykonawcę (art. 462 Kodeksu cywilnego), uznanie świadczenia wynikającego z umowy za wykonane zgodnie z treścią zobowiązania, co otwiera dopiero wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia.

Stosownie do treści art. 647 KC odbiór obiektu należy wprawdzie do podstawowych obowiązków inwestora, niemniej obowiązek ten odnosi się do obiektu wykonanego, co do zasady, zgodnie ze zobowiązaniem i zaofiarowanego inwestorowi. Zgodność tę ocenia się, biorąc pod uwagę treść zawartej przez strony umowy, elementy uzupełniające treść stosunku prawnego z mocy ustawy (art. 56 KC), a także ogólne kryteria należytego wykonania zobowiązania (art. 354 § 1 KC).

Inwestor jest uprawniony do odmowy dokonania odbioru w przypadku, gdy oddawany obiekt jest dotknięty wadą istotną, tj. czyniącą go niezdatnym do użytku zgodnego z jego przeznaczeniem lub sprzeciwiającą się w sposób wyraźny umowie”.

Protokół odbioru końcowego robót budowlanych – stosownie do art. 3 pkt 13 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – jest elementem dokumentacji budowy. Przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie wskazują jednak, jakie informacje powinny się znaleźć w jego treści.

Warto, by w protokole odbioru końcowego:

• podać informację o robotach budowlanych podlegających odbiorowi wraz ze wskazaniem czasu ich realizacji;
• określić jakość wykonanych robót;
• wypisać ewentualne wady lub usterki i wskazać czas, w którym wykonawca ma je usunąć.

W praktyce zamówień publicznych można niekiedy natknąć się na postanowienia umowy w sprawie zamówienia publicznego, które uzależniają dokonanie odbioru przez zamawiającego od braku jakichkolwiek wad zrealizowanego obiektu (tzw. odbiór bezusterkowy). Skuteczność takich postanowień jest jednak wątpliwa.

Krajowa Izba Odwoławcza w wyroku z 19 stycznia 2021 r. (sygn. akt KIO 3440/20) stwierdziła, że „(...) w świetle art. 647 KC inwestor obowiązany jest dokonać odbioru końcowego i zapłacić wynagrodzenie należnego wykonawcy. Inwestor nie może uzależniać dokonania odbioru końcowego i zapłaty należnego wynagrodzenia od braku jakichkolwiek wad w wykonanym obiekcie.

Inwestor może uchylić się od obowiązku dokonania odbioru końcowego tylko w przypadku wystąpienia wad istotnych, gdyż tylko w takim wypadku można wskazać, że wykonawca nie spełnił swojego świadczenia, w pozostałych wypadkach, tj. wystąpienia wad nieistotnych mamy do czynienia z nieprawidłowym wykonaniem zobowiązania przez wykonawcę.

W takiej sytuacji inwestor jest obowiązany dokonać odbioru końcowego, a do protokołu odbioru może zostać dołączony wykaz wszystkich ujawnionych wad z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze”.

Stanowisko wyrażone przez Izbę znajduje oparcie w orzecznictwie sądów powszechnych. W wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 12 marca 2021 r. (sygn. akt V CSKP 14/21) wyjaśniono bowiem, że „(...) zgodnie z art. 647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, natomiast inwestor zobowiązuje się do jego odebrania.

Dokonanie odbioru obiektu jako rezultatu robót budowlanych jest zatem obowiązkiem inwestora. Musi on bezwzględnie sporządzić dokument protokołu odbioru. Odbiór ten powinien nastąpić niezwłocznie po tym, gdy wykonawca zaofiarował przedmiot umowy o roboty budowlane inwestorowi, chyba że łącząca strony umowa określa termin i sposób dokonania odbioru. Zaofiarowany przez wykonawcę obiekt powinien być wykonany zgodnie z treścią zobowiązania, uwzględniając w pierwszym rzędzie treść umowy, a nadto inne elementy kształtujące treść czynności prawnej (art. 56 k.c.), jak również ogólne kryteria prawidłowego wykonania zobowiązania (art. 354 § 1 k.c.).

Inwestor jest uprawniony do odmowy odbioru obiektu tylko wówczas, gdy jest on dotknięty wadą istotną, tj. taką, która czyni go niezdatnym do umówionego użytku zgodnie z przeznaczeniem lub prowadzi do wykonania robót w sposób wyraźnie sprzeciwiający się umowie. Jeżeli natomiast wady nie są istotne w powyższym znaczeniu, to inwestor nie może odmówić jego odbioru, natomiast może skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi, ewentualnie gwarancji (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 1998 r., I CKN 520/97, OSNC 1998/10/167, z dnia 14 lutego 2007 r., II CNP 70/06, niepubl., z dnia 18 stycznia 2012 r., II CSK 213/11, OSNC-ZD 2013/B/31 oraz z dnia 21 stycznia 2015 r., IV CSK 214/14, OSP 2015, nr 12, poz.120).

W takiej sytuacji w protokole odbioru robót powinny się znaleźć ustalenia co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz ujawnionych wad wraz z ustalonymi terminami ich usunięcia albo oświadczenia inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za ujawnione przy odbiorze wady (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2002 r., IV CKN 1474/00,niepubl. oraz z dnia 8 stycznia 2004 r., I CK 24/03, niepubl.).

Odbiór obiektu jest jednostronną czynnością zamawiającego (inwestora), stanowiącą pokwitowanie spełnienia świadczenia przez wykonawcę (art. 462 k.c.), uznanie świadczenia wynikającego z umowy za wykonane zgodnie z treścią zobowiązania, co otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia”.

Zobacz także: ROBOTY BUDOWLANE, PROTOKÓŁ PRZEKAZANIA TERENU BUDOWY