PROGRAM FUNKCJONALNO-UŻYTKOWY

Oprócz pełnienia roli opisu przedmiotu zamówienia, PFU służy również do ustalenia planowanych kosztów prac projektowych i robót budowlanych, przygotowania oferty szczególnie w zakresie obliczenia ceny oferty oraz wykonania prac projektowych.

PFU składa się z trzech głównych części:

1. Strona tytułowa – zawiera podstawowe informacje, pozwalające na szybkie zidentyfikowanie przedmiotu zamówienia, zamawiającego, a także autora (przypadku kilku osób opracowujących program funkcjonalno-użytkowy są to imiona i nazwiska wszystkich tych osób) i zawartości programu funkcjonalno-użytkowego.

2. Część opisowa, która obejmuje dwa obszary:

2.1) Opis ogólny przedmiotu zamówienia, gdzie podaje się:

• charakterystyczne parametry określające wielkość obiektu lub zakres robót budowlanych;
• aktualne uwarunkowania wykonania przedmiotu zamówienia;
• ogólne właściwości funkcjonalno-użytkowe oraz
• szczegółowe właściwości funkcjonalno-użytkowe wyrażone we wskaźnikach powierzchniowo-kubaturowych ustalone zgodnie z najnowszą opublikowaną w języku polskim Polską Normą PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, jeśli wymaga tego specyfika obiektu budowlanego.

W przypadku budynków, w odniesieniu do szczegółowych właściwości funkcjonalno-użytkowych wyrażonych we wskaźnikach powierzchniowo-kubaturowych należy uwzględnić wymagania zawarte w przepisach rozporządzenia ministra rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

2.2) Opis wymagań zamawiającego w stosunku do przedmiotu zamówienia, czyli zakres wskazujący na cechy obiektu dotyczące rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych i wskaźników ekonomicznych oraz warunki wykonania i odbioru robót budowlanych odpowiadających zawartości specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych. Wymagania zamawiającego, w zależności od specyfiki obiektu budowlanego, dotyczą:

• przygotowania terenu budowy;
• architektury;
• konstrukcji;
• instalacji budowlanych;
• wykończenia oraz
• zagospodarowania terenu.

3. Część informacyjna, w skład której wchodzą:

• dokumenty potwierdzające zgodność zamierzenia budowlanego z wymaganiami wynikającymi z odrębnych przepisów;
• oświadczenie zamawiającego o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (nie jest ono wymagane przy niektórych rodzajach inwestycji – przede wszystkim tych, które charakteryzują się dużym zakresem, takie jak budowy linii kolejowych, dróg, lotnisk, czy też budowli przeciwpowodziowych);
• przepisy prawne i normy związane z projektowaniem i wykonaniem zamierzenia budowlanego oraz
• inne posiadane informacje i dokumenty niezbędne do zaprojektowania robót budowlanych, takie jak między innymi: kopia mapy zasadniczej, wyniki badań gruntowo-wodnych, zalecenia konserwatorskie konserwatora zabytków, czy też dodatkowe wytyczne inwestorskie i uwarunkowania związane z budową i jej przeprowadzeniem.

Na rolę PFU przy formule „projektuj i buduj” zwraca również uwagę KIO. W jednym z wyroków Izba wyjaśniła, że formuła „projektuj i buduj” zastosowana przez zamawiającego „(...) ma istotny wpływ zarówno na sposób przygotowania oferty, jak również na sam proces ofertowania, w tym identyfikację przedmiotu zamówienia oraz jego wycenę.

Wszakże Zamawiający nie przekazuje wykonawcom w ramach opisu przedmiotu zamówienia szczegółowej dokumentacji projektowej, lecz jedynie program funkcjonalno-użytkowy (PFU) zawierający jedynie ogólne wytyczne funkcjonalne związane z planowanych zamierzeniem inwestycyjnym” – wyrok KIO z 8 września 2017 r. (sygn. akt KIO 1790/17).

Zobacz także: SPECYFIKACJA TECHNICZNA WYKONANIA I ODBIORU ROBÓT BUDOWLANYCH, KOSZTORYS INWESTORSKI, DOKUMENTACJA PROJEKTOWA