KIO 4/24 WYROK dnia 25 stycznia 2024 r.

Sygn. akt: KIO 4/24 
 

WYROK 

z dnia 25 stycznia 2024 r. 

Krajowa Izba Odwoławcza  -   w składzie: 

Przewodniczący: 

Jolanta Markowska 

Protokolant:   

Mikołaj Kraska 

po  rozpoznaniu  na  rozprawie  w  dniu  22  stycznia  2024  r.  w  Warszawie 

odwołania 

wniesionego  do  Prezesa  Krajowej  Izby  Odwoławczej  w  dniu  2  stycznia  2024  r.  przez 

wykonawcę:  CGI  Sp.  z  o.o.,  ul.  J.  Sowińskiego  46,  40-018  Katowice,  w  postępowaniu 

prowadzonym przez zamawiającego: Miasto Słupsk, Plac Zwycięstwa 3, 76-200 Słupsk, 

orzeka: 

1.  u

względnia  odwołanie  i  nakazuje  zamawiającemu  unieważnienie  czynności 

wyboru  oferty  najkorzystniejszej, 

unieważnienie  czynności  odrzucenia  oferty 

złożonej  przez  wykonawcę  CGI  Sp.  z  o.o.  oraz  powtórzenie  czynności  badania  i 

oceny ofert i 

czynności wyboru oferty najkorzystniejszej; 

2.  k

osztami  postępowania  odwoławczego  obciąża  zamawiającego:  Miasto  Słupsk,  Plac 

Zwycięstwa 3, 76-200 Słupsk, i: 

zalicza  w  poczet  kosztów  postępowania  odwoławczego  kwotę  7  500  zł  00  gr 

(słownie:  siedem  tysięcy  pięćset  złotych  zero  groszy)  uiszczoną  przez 

wykonawcę:  CGI  Sp.  z  o.o.,  ul.  J.  Sowińskiego  46,  40-018  Katowice  tytułem 

wpisu od odwołania, 

zasądza  kwotę  11 489  zł  57  gr  (słownie:  jedenaście  tysięcy  czterysta 

osiemdziesiąt  dziewięć  złotych  pięćdziesiąt  siedem  groszy)  od  zamawiającego: 

Miasto Słupsk,  Plac Zwycięstwa  3, 76-200  Słupsk  na  rzecz  wykonawcy:  CGI 

Sp.  z  o.o.,  ul.  J.  Sowińskiego  46,  40-018  Katowice,  stanowiącą  koszty 

poniesione z tytułu wpisu od odwołania, wynagrodzenia pełnomocnika i dojazdu 

na posiedzenie. 

Stosownie do art. 579 ust. 1 i art. 580 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 września 2019r. - Prawo 

Zamówień Publicznych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 1605), na niniejszy wyrok - w terminie 14 dni 

od  dnia  jego  doręczenia  -  przysługuje  skarga  za  pośrednictwem  Prezesa  Krajowej  Izby 

Odwoławczej do Sądu Okręgowego w Warszawie. 

Przewodniczący: 

…………………………  

Sygn. akt: KIO 4/24          

U z a s a d n i e n i e 

Zamawiający,  Miasto  Słupsk,  prowadzi  postępowanie  o  udzielenie  zamówienia 

publicznego w trybie podstawowym bez negocjacji 

na podstawie ustawy z dnia 11 września 

2019 r. Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1710 ze zm.), zwanej dalej 

„Pzp”  w  przedmiocie:  „Usługa  zarządzania  nieruchomością  zabudowaną  stanowiącą 

własność  Skarbu  Państwa  położoną  przy  ul.  Jana  Pawła  II  1  w  Słupsku”.  Ogłoszenie  o 

zamówieniu  zostało  opublikowane  w  Biuletynie  Zamówień  Publicznych  pod  nr  2023/BZP 

00471136/01 z dnia 

31 października 2023 r.  

W  dniu  28.12.2023  roku  Zamawiający  dokonał  wyboru  oferty  najkorzystniejszej  - 

oferty  złożonej  przez  wykonawcę  Przedsiębiorstwo  Gospodarki  Mieszkaniowej  Sp.  z  o.o.  z 

siedzibą  w  Słupsku  (dalej  zwanego  „PGM”).  Jednocześnie  Zamawiający  powiadomił  o 

odrzuceniu oferty 

złożonej przez wykonawcę CGI Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 

z siedzibą w Katowicach.  

Wykonawca CGI Sp.z o.o. 

z siedzibą w Katowicach, na podstawie art. 505 ust. 1 i art. 

513 pkt 1 ustawy z 

dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (tj. Dz. U. z 2023 

r. poz. 1605

), zwanej dalej „Pzp”, wniósł odwołanie wobec: 

[A]  c

zynności  odrzucenia  oferty  Odwołującego  mimo,  że  nie  zaistniały  przesłanki  do  jej 

odrzucenia, 

[B]  c

zynności  wyboru  jako  najkorzystniejszej  oferty  Przedsiębiorstwa  Gospodarki 

Mieszkaniowej Sp. z o.o. mimo, że oferta ta nie jest najkorzystniejsza w rozumieniu art. 239 

ust. 2 w zw. z art. 266 Pzp.  

Odwołujący zarzucił Zamawiającemu naruszenie przepisów: 

[1]  art.  16  pkt  1  oraz  art.  226  ust.  1  pkt  2  lit.  b)  w  zw.  z  art.  266  Pzp,  poprzez  odrzucenie 

oferty Odwołującego mimo, że spełnia ona warunki udziału w postępowaniu, 

[2] art. 17 ust. 2 oraz art. 239 ust. 1 i 2 w z. z art. 266 Pzp, 

poprzez wybór oferty wykonawcy, 

która nie jest ofertą najkorzystniejszą w rozumieniu art. 239 ust. 2 w zw. z art. 266 Pzp, 

[3]  art.  16  pkt  1  Pzp, 

poprzez  przeprowadzenie  postępowania  o  udzielenie  zamówienia  w 

sposób  niezapewniający  zachowania  uczciwej  konkurencji  i  równego  traktowania 

wykonawców, a – w konsekwencji – błędną ocenę oferty Odwołującego i jej odrzucenie oraz 

błędny wybór oferty PGM, a także zaniechanie wyboru oferty Odwołującego, mimo, że jego 

oferta 

była ofertą najkorzystniejszą w postępowaniu. 

Odwołujący  wniósł  o  dopuszczenie  i  przeprowadzenie  dowodów  wnioskowanych  w 

o

dwołaniu i na rozprawie, uwzględnienie odwołania i nakazanie Zamawiającemu: 

unieważnienia czynności wyboru oferty PGM; 

unieważnienie czynności odrzucenia oferty Odwołującego; 

- dokonanie 

ponownego badania i oceny ofert złożonych w postępowaniu; 

dokonania wyboru oferty Odwołującego jako oferty najkorzystniejszej; 

a także zasądzenie od Zamawiającego na rzecz Odwołującego zwrotu kosztów niniejszego 

postępowania,  w  tym  kosztów  zastępstwa  radcowskiego  według  rachunku  złożonego  na 

rozprawie. 

Odwołujący wskazał, że w dniu 31.10.2023 r. Zamawiający wszczął postępowanie o 

udzielenie zamówienia. Zamawiający opublikował jednocześnie SWZ, w której w cz. XXI pkt 

1 ppkt 4) lit. b) wskazał następujący warunek udziału w postępowaniu w zakresie zdolności 

technicznej lub zawodowej: 

„b)  Zamawiający  uzna  spełnienie  tego  warunku,  jeżeli  Wykonawca  skieruje  do  realizacji 

zamówienia  co  najmniej  jedną  osobę,  która  posiada  doświadczenie  w  zarządzaniu 

nieruchomościami  zabudowanymi  –  budynkiem  użyteczności  publicznej  przez  okres  co 

najmniej  jednego  roku  o 

powierzchni  użytkowej  min.  5.000  m2  i  będzie  brała  udział  w 

realizacji przedmiotowego zamówienia oraz posiada wykształcenie techniczne i uprawnienia 

do zarzadzania nieruchomościami”. 

Odwołujący  wyjaśnił,  że  podstawę  decyzji  Zamawiającego  o  odrzuceniu  oferty 

Odwołującego stanowił zarzut rzekomego niespełnienia warunku określonego w cz. XXI pkt 

1 ppkt 4) lit. b) SWZ. 

W uzasadnieniu decyzji o 

odrzuceniu oferty Odwołującego Zamawiający wskazał, że 

oferta 

Odwołującego podlega odrzuceniu na podstawie art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) Pzp, gdyż 

wykonawca 

nie spełnił warunku udziału w postępowaniu w zakresie skierowania do realizacji 

zamówienia  co  najmniej  jednej  osoby,  która  posiada  doświadczenie  w  zarządzaniu 

nieruchomościami  zabudowanymi  –  budynkiem  użyteczności  publicznej  przez  okres  co 

najmniej  jednego  roku  o  powierzchni 

użytkowej  min.  5.000  m2  i  będzie  brała  udział  w 

realizacji przedmiotowego zamówienia oraz posiada wykształcenie techniczne i uprawnienia 

do  zarządzania  nieruchomościami.  W  ocenie  Zamawiającego,  przedstawione  przez 

Odwołującego  ponad  siedmioletnie  doświadczenie  Pana  K.  D.  w  zarządzaniu 

nieruchomością  zlokalizowaną  w  Krakowie  przy  ul.  Św.  Tomasza  34  nie  spełnia  warunku 

określonego w cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) SWZ, bowiem ww. budynek choć ma powierzchnię 

użytkową  8.186,56m2,  to  nie  spełnia  wymagania  5.000  m2  powierzchni  użyteczności 

publicznej,  gdyż  powierzchnia  zlokalizowanego  w  budynku  hotelu  wynosi  4.081,04  m2, 

powierzchnia 

części  mieszkalnej  –  2.102  m2,  garaż  –  866,10  m2,  a  powierzchnia  części 

biurowej 

będącej  –  wedle  stanowiska  Zamawiającego  –  jedyną  powierzchnią  użyteczności 

publicznej  wynosi 

1.137,42  m2.  Zdaniem  Zamawiającego,  hotel  jest  budynkiem 

zamieszkania  zbiorowego, 

a  nie  budynkiem  użyteczności  publicznej.  Uzasadniając  swoją 

decyzję  Zamawiający  powołał  się  na  postanowienia  §  3  pkt  5  i  6  Rozporządzenia  Ministra 

Infrastruktury  z  dnia  12  kwietnia 

2002  r.  w  sprawie  warunków  technicznych,  jakim  powinny 

odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225 ze z.; dalej „Rozporządzenie”). 

Jak  wynika  z  przytoczonych  okoliczności,  Zamawiający  przyjął,  że  wskazany  przez 

Odwołującego  budynek  położony  na  nieruchomości  w  Krakowie  przy  ul.  Św.  Tomasza  34, 

jako  budynek,  w  którego  zarządzaniu  uczestniczył  Pan  K.  D.,  nie  spełnia  warunku 

„nieruchomości  zabudowanej  -  budynku  użyteczności  publicznej  (…)  o  powierzchni 

użytkowej min. 5.000 m2” (cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) SWZ). 

Zdaniem Odwołującego, stanowisko Zamawiającego jest błędne. Prawidłowe badanie 

spełnienia  przez  Odwołującego  warunków  udziału  w  postępowaniu  winno  prowadzić  do 

stwierdzenia,  że  warunki  zostały  spełnione  i  oferta  ta  nie  podlega  odrzuceniu,  a  w 

konsekwencji do jej 

wyboru jako najkorzystniejszej. Uwzględniając bowiem wskazane w cz. 

XVIII  SWZ  kryteria  oceny  ofert  oraz  informacje  zawarte  w  „Informacji  z  otwarcia  ofert” 

datowanej  na  13.11.2023  r.  oferta  Odwołującego  winna  otrzymać  100  pkt  (tj.  60  pkt  w 

kryterium 

ceny + 40 pkt w kryterium doświadczenia), a oferta PGM – 97,41 pkt (tj. 57,41 pkt 

w kryterium 

ceny + 40 pkt w kryterium doświadczenia).  

Uzasadniając  swoje  stanowisko,  jakoby  budynek  położony  na  nieruchomości  w 

Krakowie przy ul. 

Św. Tomasza 34 nie był budynkiem użyteczności publicznej, Zamawiający 

powołał  się na  postanowienia § 3  pkt  5  i  6  Rozporządzenia  i  w  oparciu o  nie  stwierdził,  że 

hotel stanowi budynek 

zakwaterowania zbiorowego w rozumieniu § 3 pkt 5 Rozporządzenia, 

a zatem nie może być jednocześnie klasyfikowany jako budynek użyteczności publicznej w 

rozumieniu § 3 pkt 6 Rozporządzenia, bowiem pojęcia te są rozłączne. 

Zdaniem  Odwołującego,  nieuprawnionym  jest  powoływanie  się  Zamawiającego 

wprost  na  postanowienia  wynikające  z  powołanego  Rozporządzenia,  albowiem  takie 

działanie zmierza do niedozwolonego doprecyzowywania warunków udziału w postępowaniu 

-  z  ograniczeniem 

tylko  do  pewnych  kategorii  obiektów  -  po  dniu  otwarcia  ofert.  W 

dokumentach  postępowania,  a  w  szczególności  w  ogłoszeniu  i  SWZ  (w  tym  w  jej 

załącznikach) Zamawiający nie zdefiniował pojęcia budynku użyteczności publicznej, w tym 

nie  odwołał  się  do  przepisów  wspomnianego  Rozporządzenia.  Innymi  słowy,  z  literalnego 

brzmienia  tego  warunku 

nie  wynika,  że  Zamawiający  określając  rodzaj  budynku,  jako 

budynek  użyteczności  publicznej,  używał  tego  pojęcia  w  rozumieniu  Rozporządzenia. 

Przeciwnie,  gdyby  jego 

zamiarem  było  odniesienie  się  do  takiego  rozumienia,  to 

Zamawiający posłużyłby się definicją zawartą w § 3 pkt 6 Rozporządzenia.  

Co  więcej,  w  dokumentach  postępowania  Zamawiający  nawet  nie  zachowuje 

jednolitości  (konsekwencji)  pojęć,  gdyż  często  posługuje  się  także  określeniem 

„nieruchomość  użyteczności  publicznej”  (tak  m.in.  w  cz.  XVIII  pkt  2  ppkt  2)  SWZ,  w  której 

sformułowano  kryterium  oceny  ofert  w  sposób  następujący:  „Doświadczenie  osoby 

skierowanej 

do  realizacji  zmówienia  w  zarządzaniu  nieruchomościami  użyteczności 

publicznej  o  powierzchni 

użytkowej  min.  5.000  m²”),  czy  „powierzchnia  użyteczności 

publicznej

”  (tak  w  informacji  o wyborze  oferty  najkorzystniejszej),  co dowodzi,  że na  etapie 

ogłaszania  postępowania  intencją  Zamawiającego  nie  było  ograniczanie  zakresu 

znaczeniowego pojęcia „budynku użyteczności publicznej” do znaczenia nadanego mu w § 3 

pkt 6 Rozporządzenia. 

Dodatkowo  należy  zwrócić  uwagę,  że  warunki  udziału  w  postępowaniu  mają 

charakter  ograniczający  dostęp  do  zamówienia  publicznego,  tym  samym  wykładnia 

zawężająca warunku jest niedopuszczalna (tak m.in. KIO w wyroku z dnia 11 września 2019 

r.  KIO  1680/19).  Tymczasem 

argumentacja  Zamawiającego  przedstawiona  w  uzasadnieniu 

decyzji o odrzuceniu oferty Odwołującego zmierza właśnie do takiej zawężającej wykładni i 

dodania  do  warunku  wymogu,  aby 

doświadczenie  w  zarządzaniu  nieruchomością  odnosiło 

się  do  budynku  użyteczności  publicznej  w  rozumieniu  §  3  ust.  6  Rozporządzenia.  Takiego 

warunku Zamawiający w tym postępowaniu nie postawił. 

Uzupełniająco  należy  także  zauważyć,  że  powoływane  przez  Zamawiającego 

przepisy  Rozporządzenia  (zgodnie  z  jego  §  2  ust.  1)  stosuje  się  „przy  projektowaniu, 

budowie  i  przebudowie  oraz 

przy  zmianie  sposobu  użytkowania  budynków  oraz  budowli 

nadziemnych  i  podziemnych  spełniających  funkcje  użytkowe  budynków,  a  także  do 

związanych  z  nimi  urządzeń  budowlanych,  z  zastrzeżeniem  §  135  ust.  10 (ten  przepis  dot. 

elementów  instalacji  grzewczych  –  przyp.  aut.)  i  §  207  ust.  2”  (ten  przepis  dotyczy 

bezpieczeństwa  p.poż.  –  przyp.  aut.)”,  co  w  żadnym  zakresie  nie  pozostaje  w  związku  z 

przedmiotem  prowadzonego  przez  Zamawiającego  postępowania  i  warunkami  udziału  w 

nim. W konsekwencji, 

powoływanie się na przepisy Rozporządzenia na etapie uzasadniania 

decyzji  o 

odrzuceniu  oferty  Odwołującego  jest  nieuprawnione,  bowiem  stanowi  przejaw 

dookreślenia  warunku  udziału  w  postępowaniu  po  otwarciu  ofert  i  nierównego  traktowania 

wykonawców. 

Odwołujący  zauważył,  że  w  okolicznościach  niniejszej  sprawy  z  kategorii  budynków 

użyteczności  publicznej nie można  wyłączyć  budynku  zlokalizowanego w  Krakowie  przy  ul. 

Św.  Tomasza 34 (takie wyłączenie jest  nieuprawnione).  W  budynku tym  zlokalizowany  jest 

hotel  o  powierzchni  użytkowej  4.081,04  m2,  część  biurowa  o  powierzchni  1.137,42  m2, 

garaż o powierzchni 866,10 m2 oraz część mieszkalna o powierzchni 2.102 m2. Już sama 

część  hotelowa  tego  obiektu  jest  ze  swej  istoty  budynkiem  użyteczności  publicznej,  gdyż 

przeznaczona  jest  na  potrzeby  turystyki  (licznie  przybywających  do  Krakowa  turystów 

zarówno z Polski jak i zagranicy, zwłaszcza, że hotel położony jest w obrębie Starego Miasta 

Krakowa),  a  ponadto  pełni  funkcje  usługowe,  takie  jak  gastronomia  i  usługi  konferencyjne. 

U

sługi te świadczone są dla szerokiego – nieograniczonego – grona osób i podmiotów – nie 

tylko  dla  gości  hotelu.  Jak  wynika  bowiem  z  informacji  zamieszczonych  na  stronie 

internetowej hotelu oferuje on, poza pokojami, „restaurację i bar oraz cztery klimatyzowane 

sale konferencyjne o łącznej powierzchni 186 m2 z możliwością organizacji różnego rodzaju 

spotkań,  przyjęć  rodzinnych  i  bankietów  do  100  osób,  z  pełnym  zapleczem 

gastronomicznym

”.  Jak  wynika  z  dalszych  informacji  zamieszczonych  na  stronie  hotelu, 

oferuje  on  w  pełni  wyposażone  sale  oraz  szeroką  gamę  usług  dostosowanych  do  potrzeb 

klienta w związku z organizacją spotkań, seminariów, zjazdów, koktajli, gal, urodzin. 

Należy zauważyć, że nawet powołana przez Zamawiającego definicja z przepisu § 3 

pkt  6  omawianego 

Rozporządzenia,  za  budynek  użyteczności  publicznej  uznaje  budynek 

przeznaczony  na 

potrzeby  administracji  publicznej,  wymiaru  sprawiedliwości,  kultury,  kultu 

religijnego,  oświaty,  szkolnictwa  wyższego,  nauki,  wychowania,  opieki  zdrowotnej, 

społecznej  lub  socjalnej,  obsługi  bankowej,  handlu,  gastronomii,  usług,  w  tym  usług 

pocztowych  lub  telekomunikacyjnych,  turystyki, 

sportu,  obsługi  pasażerów  w  transporcie 

kolejowym,  drogowym,  lotniczym,  morskim  lub 

wodnym  śródlądowym,  oraz  inny  budynek 

przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji. 

Analiza ww.  definicji  prowadzi  do  niebudzącego wątpliwości  wniosku,  że  budynkiem 

użyteczności publicznej są nie tylko budynki wprost wymienione w definicji, ale także budynki 

spełniające  podobne  do  nich  funkcje.  Zatem  o  tym,  czy  dany  obiekt  jest  budynkiem 

użyteczności  publicznej  przesądza  funkcja,  charakter  prowadzonej  działalności  w  tym 

budynku, tj. realizowane usługi na rzecz zaspokajania określonych potrzeb społecznych. 

Uwzględniając  zatem  realizującą  wyżej  przedstawione  funkcje  część  hotelową 

budynku położonego w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 o powierzchni 4.081,04 m2 oraz 

część  biurową  o  powierzchni  1.137,42  m2  omawiany  budynek  należy  kwalifikować  jako 

budynek użyteczności publicznej o powierzchni co najmniej 5.000 m2. 

Przedstawiona  argumentacja  potwierdza  dokonanie  przez  Zamawiającego  błędnej 

oceny spełnienia przez Odwołującego warunków udziału w postępowaniu, a w konsekwencji 

nieuprawnione 

odrzucenie jego oferty, co rozstrzyga o zasadności zarzutu naruszenia przez 

Zamawiającego przepisu art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) w zw. z art. 266 Pzp.  

W  następstwie,  okoliczności  te  dowodzą  także  wadliwego  dokonania  wyboru  oferty  PGM 

jako 

najkorzystniejszej,  bowiem  prawidłowa  ocena  oferty  Odwołującego  winna  prowadzić  do 

przyznania  Odwołującemu  100  punktów,  a  tym  samym  wyboru  jego  oferty  jako 

najkorzystniejszej  w  rozumieniu  art.  art.  239  ust.  2  w  zw.  z  art.  266  Pzp.  Uzasadniony  jest 

zatem zarzut naruszenia art. 17 ust. 2 oraz art. 239 ust. 1 i 2 w z. z art. 266 Pzp. 

W konsekwencji uzasadniony jest również zarzut naruszenia art. 16 pkt 1 Pzp, gdyż 

Zamawiający nie przeprowadził postępowania w sposób zapewniający zachowanie uczciwej 

konkurencji  i 

równego  traktowania  wykonawców.  Odrzucił  bowiem  ofertę  Odwołującego, 

mimo, że nie zaistniały przesłanki do jej odrzucenia, a w konsekwencji nie dokonał jej wyboru 

jako najkorzystniejszej, 

lecz wybrał ofertę PGM, która nie była najkorzystniejsza wedle reguł, 

które Zamawiający sam określił w SWZ. 

Pismem  z  dnia  18  stycznia  2024  r. 

Zamawiający  złożył  odpowiedź  na  odwołanie. 

Wniósł o oddalenie odwołania jako oczywiście bezzasadnego. 

Zamawiający  wskazał,  że  przedmiotem  zamówienia  jest  zarządzanie  budynkiem 

użyteczności  publicznej,  w  którym  zlokalizowane  są  m.in.:  Ośrodek  Zamiejscowy 

Pomorskiego  Urzędu  Wojewódzkiego,  Samorządowe  Kolegium  Odwoławcze,  Urząd 

Statystyczny,  Inspektorat 

Rybołówstwa  Morskiego  w  Słupsku,  Delegatura  Krajowego  Biura 

Wyborczego 

w  Słupsku,  Powiatowy  Inspektorat  Nadzoru  Budowlanego,  Wojewódzki 

Inspektorat 

Inspekcji Handlowej w Gdańsku Delegatura w Słupsku, Agencja Restrukturyzacji 

i Modernizacji Rolnictwa 

– biuro powiatowe. Informacja o lokalizacji w/w urzędów i instytucji 

państwowych w przedmiotowym budynku jest powszechna i łatwo dostępna. 

Oczywistym jest w związku z tym, że Zamawiający poszukuje wykonawcy, który zna 

specyfikę obsługi takich obiektów. Wynika to również z zapisów projektu umowy (§3 ust.9 pkt 

5 i  pkt  10),  w  której m.in.  Zamawiający  wskazuje,  że  wykonawca  będzie  miał  w  obowiązku 

prowadzić  wyodrębnioną  ewidencję  księgową  i  rachunek  bankowy  zgodnie  z  ustawą  o 

rachunkowości  i  dysponować  znajomością  prawa  budowlanego  i  przepisów  wykonawczych 

do  niego  oraz  zgodnie  z  §  3  ust.  13  projektu  umowy,  będzie  prowadził  wszelkie  działania 

windykacyjne.  Prowadzenie  w/w  czynności  i  spraw  wymaga  przynajmniej  elementarnej 

wiedzy dotyczącej specyfiki obsługi podmiotów sektora finansów publicznych, wynikającej z 

ustawy  o  finansach  publicznych  i  przepisów  wykonawczych  do  niej  oraz  przepisów  prawa 

budowlanego, a więc również rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 

r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. 

Dlatego  w  SWZ  Zamawiający  posłużył  się  pojęciem  „budynku  użyteczności  publicznej”,  a 

definicja i rozumienie tego pojęcia wydaje się być dla profesjonalnego wykonawcy oczywista. 

Pojęcie  „budynek  użyteczności  publicznej”,  czy  też  „użyteczność  publiczna”  są 

określeniami  zdefiniowanymi  w  powszechnie  dostępnych  publikacjach.  W  wolnej 

encyklopedii  Wikipedia,  dostępnej  na  stronach  internetowych  Budynek  użyteczności 

publicznej  to  budynek  przeznaczony  dla  administracji  publicznej,  wymiaru 

sprawiedliwości, 

kultury  i  kultu  religijnego,  oświaty,  szkolnictwa  wyższego,  nauki,  opieki  zdrowotnej,  opieki 

społecznej i socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, turystyki, sportu, obsługi 

pasażerów  w  transporcie  kolejowym,  drogowym,  lotniczym  lub  wodnym,  poczty  lub 

telekomunikacji  oraz  inny  ogólnodostępny  budynek  przeznaczony  do  wykonywania 

podobnych funkcji. Za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy i 

socjalny.  Definicja  ta  została  oparta  na  rozporządzeniu  Ministra  Infrastruktury  z  dnia  12 

kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich 

usytuowanie  (Dz.U.  z  2022  r.  poz.  1225),  co  wynika  z  przypisu  umieszczonego  przy  tej 

definicji i faktycznie definicję tą powtarza. 

Przetarg  skierowany  był  do  grupy  wykonawców,  którzy  spełniają  wymagania  im 

stawiane  przez  Zamawiającego  w  SWZ.  Oczekiwania  wobec  wykonawców  były  jasno 

określone  i  klarowne  –  posiadanie  wykształcenia  technicznego,  legitymowanie  się  licencją 

zarządcy,  doświadczenie  w  zarządzaniu  budynkiem  użyteczności  publicznej  o  wskazanej 

powierzchni.  Skoro  zatem  oferta  skierowana  była  do  osób  wyspecjalizowanych  w  danej 

branży,  nie  sposób  było  przypuszczać,  że  pojęcie  „budynku  użyteczności  publicznej'  może 

budzić  jakiekolwiek  wątpliwości,  jeżeli  jest  to  pojęcie  powszechnie  znane  nie  tylko 

profesjonalistom  z  zakresu  budownictwa,  ale  też  innych  dziedzin,  w  tym  z  zakresu 

zarządzania, tym bardziej, że zgodnie z przepisami art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 

r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) zarządzanie nieruchomością 

polega  na  podejmowaniu  decyzji  i  dokonywaniu  czynności  mających  na  celu  zapewnienie 

racjonalnej  gospodarki  nieruchomością,  w  tym  w  szczególności,  bezpieczeństwa 

użytkowania  i  właściwej  eksploatacji  nieruchomości  i  utrzymanie  nieruchomości  w  stanie 

niepogorszonym  zgodnie  z  jej  przeznaczeniem.  Ten  zakres 

czynności  wymaga  od 

zarządzającego znajomości przepisów również z zakresu budownictwa. 

Zamawiający  wskazał,  że  wykonawca  w  wyznaczonym  czasie  zadał  pytania  i  żądał 

doprecyzowania 

wybranych zagadnień, na które otrzymał odpowiedź, jednak nie budziło jego 

wątpliwości  określenie  „budynek  użyteczności  publicznej”,  który  w  swoim  odwołaniu 

zdefiniował  w  sposób  zupełnie  dowolny,  sprzeczny  ze  znaczeniem  tego  pojęcia 

przyjmowanym 

potocznie i prawnie, absolutnie nie przystający doświadczonemu wykonawcy, 

którego kompetencje kwalifikujące go do udziału w przetargu zostały szczegółowo określone, 

w tym doświadczenie w zarządzaniu budynkiem użyteczności publicznej. Wykonawca, będąc 

profesjonalistą,  znającym  obowiązujące  prawo,  powinien  na  etapie  przygotowania  oferty, 

zaraz  po  ogłoszeniu  SWZ,  w  terminach  do  tego przewidzianych,  co  najmniej  zwrócić  się  o 

wyjaśnienie  przedmiotowego  zapisu  SWZ,  jeżeli  budził  on  jakiekolwiek  wątpliwości. 

Tymczasem zaniechał on takich czynności.  

Wykazując  spełnianie  warunków  udziału  powołał  się  na  usługę  w  sposób  oczywisty 

niespełniającą  warunków  SWZ  –  czym,  w  ocenie  Zamawiającego,  będąc  profesjonalnym 

zarządcą  nieruchomości,  wykonującym  czynności  wynikające  m.in.  w  ww.  ustawie  o 

gospodarce nieruchomościami, miał zamiar wprowadzić Zamawiającego w błąd. 

Sposób  opisu  warunku,  poprzez  zastosowanie  odpowiednich  pojęć,  jest  w  pełni 

spójny  z  potrzebami  Zamawiającego,  którego  zamiarem  jest  wyłonienie  zarządcy  budynku 

użyteczności  publicznej,  który  odpowiada  warunkom  technicznym  przyjętym  w 

rozporządzeniu  dla  budynków  użyteczności  publicznej.  W  tak  ukształtowanym  stanie 

faktyczno-

prawnym  niedopuszczalne  jest  uznanie  doświadczenia  polegającego  na 

zarządzaniu  obiektem  będącym  w  przeważającej  części  hotelem,  który  zgodnie  z  ww. 

rozporządzeniem o warunkach technicznych stanowi budynek zamieszkania zbiorowego (§ 3 

ust.  5). 

Istnieje  bowiem  szereg  warunków  technicznych  odmiennych  dla  budynków 

zamieszkania  zbiorowego  i  budynków  użyteczności  publicznej,  wskazanych  w 

rozporządzeniu.  Nie  sposób  porównać  zarządzania  budynkiem  użyteczności  publicznej  z 

zarządzaniem obiektem w większości stanowiącym hotel. 

Zamawiający  podniósł,  że  wg.  Odwołującego  hotel  jest  budynkiem  użyteczności 

publicznej  z  powodu 

wykorzystywania  go  na  cele  turystyczne  przez  gości  licznie 

przybywających do Krakowa. Niewątpliwe walory miasta, jak i samego hotelu Campanille nie 

mają  jednak  wpływu  na  fakt,  że  pojęcie  „turystyka”  i  „hotelarstwo”  zostały  przez 

ustawodawcę  uregulowane  w  odrębnych  ustawach,  tj.  w  ustawie  z  dnia  24.11.2017  r.  o 

imprezach  turystycznych 

i  powiązanych  usługach  turystycznych  (Dz.  U.  2023,  poz.  2211) 

oraz ustawie z dnia 

29.08.1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i 

przewodników  turystycznych  (Dz.  U.  z  2023  r.  poz.  1944)  i  nie  dają możliwości  kwalifikacji 

budynku 

zamieszkania  zbiorowego,  jako  budynku  użyteczności  publicznej.  W  celu 

wykazania,  iż  hotel  Campanille  jest  budynkiem  użyteczności  publicznej  Odwołujący 

przekonuje,  że  jest  on  jednocześnie  budynkiem  przeznaczonym  na  potrzeby  gastronomii 

oraz usług turystycznych, ponieważ takie usługi oferuje hotel. Budynek nie może jednak być 

klasyfikowany, 

jako  budynek  użyteczności  publicznej  i  zamieszkania  zbiorowego,  gdyż  w 

rozporządzeniu  kategorie  tych  budynków  klasyfikowane  są  odrębnie,  w  tym  również  ze 

względu  na  bezpieczeństwo  pożarowe  (§  209  ust.  1  pkt  1  rozporządzenia  Ministra 

Infrastruktury  z  dnia  12  kwietnia  2002  r.  w  sprawie  warunków  technicznych,  jakim  powinny 

odpowiadać budynki i ich usytuowanie). 

Odwołujący  w  żaden  sposób  nie  podważa  prawdziwości  informacji  pozyskanych 

przez  Zamawiającego  (wypisu  z  rejestru  gruntów  i  budynków  oraz  wypisu  z  księgi 

wieczystej), które ewidentnie wskazują na fakt, że w budynku położonym w Krakowie przy ul. 

Św.  Tomasza  34  nie  ma  5.000  m2  powierzchni  użyteczności  publicznej,  jednak  usiłuje  on 

dokonać  dowolnej,  korzystnej  dla  siebie  interpretacji  dostosowującej  określenie  funkcji 

poszczególnych  części  budynku  na  poparcie  swojego  stanowiska  odnośnie  klasyfikacji 

wskazanych części budynku hotelowego. Należy zaznaczyć, że zarówno ewidencja gruntów 

i  budynków,  jak  i  księgi  wieczyste  są  rejestrami  publicznymi.  Co  więcej  –  księgi  wieczyste 

objęte  są  zasadą  rękojmi  wiary  publicznej,  która  wynika  z  art.  5  ustawy  o  księgach 

wieczystych  i  hipotece.  Dzięki  rękojmi  ustawodawca  wprowadził  prymat  stanu  prawnego 

ujawnionego w KW nad rzeczywistym stanem prawnym. 

W 

ocenie Zamawiającego, stanowisko Odwołującego i jego argumentacja są błędne. 

Oczywistym  jest,  że  w  hotelu  trzygwiazdkowym  znajduje  się  zaplecze  gastronomiczne,  jak 

również  inne  udogodnienia  dla  gości,  z  uwagi  na  ustawowy  obowiązek  kategoryzacji 

obiektów  hotelowych.  Świadczenie  zatem  usług  hotelarskich  w  tym  budynku  nie  powoduje 

zmiany  jego  funkcji  z  powodu  istnienia  w  jego  strukturze  pomieszczeń  przeznaczonych  na 

organizowanie konferencji, gal, urodzin czy sali restauracyjnej. Pomieszczenia te wchodzą w 

skład obiektu hotelarskiego i służą wzbogaceniu oferty dla gości.  

Zdaniem  Zamawiającego,  fakt,  że  Odwołujący  wskazuje,  iż  powołanie  się  na 

postanowienia  wynikające  z  powołanego  wyżej  rozporządzenia  zmierzające  do 

doprecyzowania  warunków  udziału  w  postępowaniu  z  ograniczeniem  do  pewnych  kategorii 

obiektów  nastąpiło  po  dniu  otwarcia  ofert,  jest  oczywistą  nieprawdą.  Nieuprawnionym  jest 

stwierdzenie, 

jakoby  na  etapie  ogłaszania  postępowania  Zamawiający  kierował  się  innym 

znaczeniem  pojęcia  „budynku  użyteczności  publicznej”  niż  po  dniu  otwarcia  ofert,  gdyż 

znaczenie  tego  pojęcia  jest  jedno,  niezmienne  i  powszechnie  znane  również  w  zakresie 

zarządzania  nieruchomościami,  z  uwagi  co  najmniej  na  ustawowy  zakres  czynności 

wykonywanych przez zarządców (art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 

nieruchomościami).  Poza  tym,  jak  wyżej  wskazano,  konieczna  do  wykonania  zamówienia 

będącego  przedmiotem  niniejszego  postępowania  jest  znajomość  przepisów  prawa 

budowlanego  i  przepisów  wykonawczych  do  tej  ustawy,  co  wynika  m.  in.  z  postanowień 

projektu umowy. 

Całkowicie bezzasadną i nieuprawnioną jest też uwaga o ograniczającym dostęp do 

zamówienia  publicznego  charakterze  warunków  udziału  w  postępowaniu,  gdyż  zamiarem 

Zamawiającego  było  wyłonienie  wykonawców  posiadających  doświadczenie  w  zarządzaniu 

określoną  kategorią  budynków,  tj.  budynków  użyteczności  publicznej.  Usługa  referencyjna 

winna  odpowiadać  swoim  zakresem  i  charakterem  przedmiotowi  zamówienia,  którym  jest  

zarządzanie budynkiem użyteczności publicznej.  

Odwołujący  wprowadził  Zamawiającego  w  błąd  przy  przedstawianiu  informacji,  że 

spełnia  warunki  udziału  w  postępowaniu,  które  mogłyby  mieć  istotny  wpływ  na  decyzje 

podejmowane  przez  Zamawiającego.  Należy  zaznaczyć,  że  jasne  stanowisko  wyrażane 

przez  Krajową  Izbę  Odwoławczą  oraz  Wojewódzkie  Sądy  Administracyjne  o  odrębności 

typów  wymienionych  wyżej  budynków  (użyteczności  publicznej  i  hotelowego)  było 

wielokrotnie  przedmiotem 

rozpoznania,  co  świadczyć  może  o  nagminnym  i  uporczywym 

podejmowaniu przez 

odwołujących prób podważenia znaczącej ilości wyroków wydawanych 

przez  Izbę,  podczas  gdy  nawet  z  treści  wyroku,  na  który  powołuje  się  wykonawca  w 

odwołaniu, można odczytać jasne stanowisko Izby w tym zakresie. 

W  ocenie  Zamawiającego,  chęć  zastosowania  w  postępowaniu  odmiennego 

znaczenia 

niż  podaje  legalna  definicja  pojęcia  „budynek  użyteczności  publicznej” 

powodowałaby  konieczność  podania  w  dokumentacji  przetargowej  własnej,  autorskiej 

interpretacji tego 

pojęcia. Jednocześnie można by oczekiwać zdefiniowania wszelkich pojęć 

zastosowanych 

w  SWZ  z  obawy  o  odmienną  ich  interpretację  ze  strony  wykonawców, 

począwszy  od  definicji  „nieruchomości”,  co  wydaje  się  kuriozalne  z  uwagi  na  kierowanie 

oferty  do  profesjonalnych  w

ykonawców.  Świadczy  o  tym  już  sam  rodzaj  przedmiotu 

zamówienia  –  budynek  stanowiący  własność  Skarbu  Państwa,  z  opisu  którego  można 

wnioskować  jego  charakter  i  sposób  korzystania  przez  najemców.  Do  poprawnego 

zarządzania  koniecznym jest,  by  zarządca  przedmiotowego  budynku  znał  jedyne  oficjalne  i 

legalne  definicje  pojęć  stosowanych  przez  Zamawiającego,  bez  konieczności  ich 

każdorazowego ustalania i wyjaśniania. 

Kwestionowanie  przez  w

ykonawcę  i  mieszanie  pojęć  „budynku  użyteczności 

publicznej

”  z  pojęciem  „budynku  zamieszkania  zbiorowego”,  jakim  jest  hotel,  budzi 

uzasadnione wątpliwości co do profesjonalizmu skarżącego, co z kolei prowadzi do wniosku 

słusznego wyboru Zamawiającego. Należy wskazać, że w kryteriach oceny ofert mowa jest 

dosłownie  o  „doświadczeniu  w  zarządzaniu  nieruchomościami  użyteczności  publicznej”  – 

niezrozumiałą jest zatem próba poddania w wątpliwość jednoznaczności wskazanego przez 

Zamawiającego pojęcia. 

Zarzut  ograniczenia  uczciwej 

konkurencji  i  równego  traktowania  wykonawców  jest 

bezzasadny  również  z  uwagi  na  określenie  doświadczenia  w  sposób  o  wiele  szerszy, 

bowiem  mieszczący  się  w  pojęciu  użyteczności  publicznej,  niż  wynikający  z  przeważającej 

funkcji obiektu 

(administracja publiczna, budynek biurowy), którego dotyczy zamówienie. 

Jednocześnie Zamawiający wskazał, że zawiadomienie o wyborze najkorzystniejszej 

oferty zostało przez Zamawiającego zamieszczone poprawnie, zgodnie z art. 253 ust. 1 Pzp. 

Niezwłocznie po wyborze najkorzystniejszej oferty Zamawiający poinformował równocześnie 

w

ykonawców, którzy złożyli oferty, o: 

1)  wyborze  najkorzystniejszej  oferty,  podając  nazwę  albo  imię  i  nazwisko,  siedzibę  albo 

miejsce  zamieszkania,  jeżeli  jest  miejscem  wykonywania  działalności  wykonawcy,  którego 

ofertę  wybrano,  oraz  nazwy  albo  imiona  i  nazwiska,  siedziby  albo  miejsca  zamieszkania, 

jeżeli  są  miejscami  wykonywania  działalności  wykonawców,  którzy  złożyli  oferty,  a  także 

punktację przyznaną ofertom w każdym kryterium oceny ofert i łączną punktację; 

2)  wykonawcach,  których  oferty  zostały  odrzucone  –  podając  uzasadnienie  faktyczne  i 

prawne. 

Zgodnie zaś z art. 253 ust. 2 Pzp, Zamawiający niezwłocznie udostępnił informacje, o 

których  mowa  w  ust.  1  pkt  1  tego  artykułu  -  na  stronie  internetowej  prowadzonego 

postępowania. 

Krajowa  Izba  Odwoławcza,  uwzględniając  dokumentację  postępowania,  dokumenty 

zgromadzone  w  aktach  sprawy  i  wyjaśnienia  złożone  przez  strony  postępowania 

odwoławczego, ustaliła i zważyła, co następuje: 

Odwołanie zasługuje na uwzględnienie. 

Izba  stwierdziła,  że  Odwołujący  wykazał  posiadanie  legitymacji  uprawniającej  do 

wniesienia odwołania, stosownie do dyspozycji art. 505 ust. 1 Pzp.  

Przedmiotem 

zamówienia  jest  usługa  zarządzania  nieruchomością  zabudowaną 

stanowiącą własność Skarbu Państwa położoną przy ul. Jana Pawła 11 1 w Słupsku: 

1) zasobem nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodaruje Prezydent Miasta Stupska 

wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, o łącznej powierzchni 5.667,07 m2, 

obejmującym: 

3.876,31 m2 powierzchni użytkowej lokali, 

1.790,76 m2 powierzchni wspólnych budynku, 

2)  zasobem  pozostającym  w  trwałym  zarządzie  Pomorskiego  Urzędu  Wojewódzkiego  w 

Gdańsku o powierzchni 1.490,22 m2, obejmującym powierzchnię wspólną budynku, 

3) Łączna powierzchnia wynosi 7.157,29 m2 oraz dodatkowo 5.113 m2 powierzchni gruntów 

działki nr 482/2. 

Szczegółowy opis przedmiotu zamówienia zawiera Załącznik Nr 1 do SWZ oraz wzór 

umowy 

stanowiący Załącznik Nr s do SWZ. 

Zamawiający  w  SWZ,  w  cz.  XXI  pkt  1  ppkt  4)  lit.  b)  wskazał  m.in.  następujący 

warunek udziału w postępowaniu w zakresie zdolności technicznej lub zawodowej: 

„b)  Zamawiający  uzna  spełnienie  tego  warunku,  jeżeli  Wykonawca  skieruje  do  realizacji 

zamówienia  co  najmniej  jedną  osobę,  która  posiada  doświadczenie  w  zarządzaniu 

nieruchomościami  zabudowanymi  –  budynkiem  użyteczności  publicznej  przez  okres  co 

najmniej  jednego  roku  o  powierzchni  użytkowej  min.  5.000  m2  i  będzie  brała  udział  w 

realizacji przedmiotowego zamówienia oraz posiada wykształcenie techniczne i uprawnienia 

do zarzadzania nieruchomościami”. 

W SWZ w cz. XXII Wykaz oświadczeń lub dokumentów potwierdzających spełnianie 

warunków  udziału  w  postępowaniu  oraz  brak  podstaw  wykluczenia  (podmiotowe  środki 

dowodowe)  w  pkt  2 

lit.  c  Zamawiający  wymagał,  aby  w  ramach  podmiotowych  środków 

dowodowych wykonawca złożył: 

„c)  wykaz  osób,  które  będą  uczestniczyły  w  wykonywaniu  zamówienia,  w  szczególności 

odpowiedzialnych za świadczenie usług, wraz z informacjami na temat posiadanych przez te 

osoby  uprawnień,  a  także  zakresu  wykonywanych  przez  nie  czynności,  oraz  informacją  o 

podstawie  do  dysponowania  tymi  osobami..  Wykaz  powinien  potwierdzać  spełnienie 

warunku 

udziału w niniejszym postępowaniu Załącznik Nr 5b do SWZ.”  

W  ww.  Załączniku  Nr  5b  do  SWZ  Zamawiający  opisał  poszczególne  kolumny  tabeli 

do  wypełnienia  przez  wykonawcę,  jako:  Imię  i  nazwisko/  Podstawa  do  dysponowania 

wskazaną osobą/ Rodzaj uprawnienia (nr uprawnienia, przez kogo wydany), wykształcenie/ 

Rodzaj  nieruchomości,  adres,  powierzchnia  w  m2,  w  zarządzaniu  której  wskazana  osoba 

uczestniczyła/ Doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami zabudowanymi (w latach). 

W 

prowadzonym  postępowaniu  Zamawiający  ustanowił  również  m.in.  poza  cenowe 

kryterium  oceny  ofert  - 

„Doświadczenie  osoby  skierowanej  do  realizacji  zamówienia  w 

zarządzaniu  nieruchomościami  użyteczności  publicznej  o  powierzchni  min.  5 000  m2”  z 

wagą  40%.  W  formularzu  ofertowym  w  pkt  2  należało  zakreślić  odpowiednią  treść 

oświadczenia  stosownie  do  ilości  lat  doświadczenia  danej  osoby  wskazanej  do  realizacji 

zamówienia. 

W celu wykazania spełniania powyższego warunku udziału w postępowaniu w części 

dotyczącej  doświadczenia  w  wykazie  osób  (Załącznik  Nr  5b  do  SWZ)  Odwołujący  wskazał 

doświadczenie Pana K. D. - zarządzanie nieruchomością położoną w Krakowie przy ul. Św. 

Tomasza 34 o łącznej powierzchni 8.186,56 m2. Zgodnie z informacją podaną przez CGI sp. 

z o.o. Pan K. D. zatrudniony jest przez 

Odwołującego na podstawie umowy o pracę, posiada 

wykształcenie techniczne i licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Pan K. D. posiada 7 

letnie  doświadczenie  w  zarządzaniu  nieruchomościami  zabudowanymi,  w  tym  budynkami 

użyteczności  publicznej  o  powierzchni  powyżej  5.000  m 

Odwołujący  wskazał 

nieruchomość  zlokalizowaną  w  Krakowie  przy  ul.  Św.  Tomasza  34,  w  zarządzaniu  której 

uczestniczył  Pan  K.  D.,  która  posiada  powierzchnię  8.8186,56  m

(wskazana  powierzchnia 

jest oczywistą omyłką pisarską polegającą na wpisaniu powierzchni 8.8186,56 m 

- zamiast 

8.186,56 m

W  toku  czynności  badania  ofert  Zamawiający  w  dniu  6  grudnia  2023  r.  wezwał 

Odwołującego  do  uzupełnienia  i  wyjaśnienia  podmiotowych  środków  dowodowych,  w  tym 

m.in. 

Załącznika  Nr  5b  do  SWZ  (Wykaz  osób)  pkt  1  -  poprzez  „wskazanie  powierzchni 

użytkowej zajętej na cele użyteczności publicznej budynku położonego w Krakowie, przy ul. 

Św. Tomasza 34 nazwanego w tym dokumencie budynkiem usługowo-biurowym, natomiast 

w 

Załączniku Nr 5A do SWZ (Wykaz usług) określonego jako budynek hotelowo-usługowo-

biurowy 

oraz wskazanie przyczyn rozbieżności nazewnictwa w obu dokumentach.” 

Wykonawca  w 

wyznaczonym  przez  Zamawiającego  terminie  uzupełnił  i  wyjaśnił 

podmiotowe środki dowodowe. 

Decyzję  o  odrzuceniu  oferty  złożonej  przez  Odwołującego  Zamawiający  uzasadnił, 

wskazując, co następuje: 

„[…] z informacji zawartych w uzupełnieniu i wyjaśnieniach złożonych przez CGI sp. z o.o. 

w dniu 07.12.2023 r. wynika, że cyt. „powierzchnia użytkowa w budynku w Krakowie przy ul. 

Św.  Tomasza  34  przeznaczona  na  cele  użyteczności  publicznej  wynosi  5.218,46  m 

Budynek ma funkcję usługowo-biurową, a jedną z funkcji usługowych są usługi hotelarskie”. 

Weryfikacja dostępnych dokumentów i zapisów w księgach wieczystych dotyczących 

przedmiotowego  budynku  pozwoliła  na  ustalenie,  że  budynek  zlokalizowany  w  Krakowie 

przy  ul.  Św.  Tomasza  34  ma  powierzchnię  użytkową  8.186,56  m 

,  z  czego  4.081  rn 

zajmuje  powierzchnia  znajdującego  się  w  obiekcie  hotelu.  Zgodnie  z  treścią  53,  ust.  6 

rozporządzenia  Ministra  Infrastruktury  z  dnia  12  kwietnia  2002  r.  w  sprawie  warunków 

technicznych,  jakim  powinny  odpowiadać  budynki  i  ich  usytuowanie (Dz.  U.  z  2022  r.  poz. 

1225)  w  przypadku,  gdy  mówimy  o  „budynku  użyteczności  publicznej  -  należy  przez  to 

rozumieć  budynek  przeznaczony  na  potrzeby  administracji  publicznej,  wymiaru 

sprawiedliwości,  kultury,  kultu  religijnego,  oświaty,  szkolnictwa  wyższego,  nauki, 

wychowania,  opieki  zdrowotnej,  społecznej  lub  socjalnej,  obsługi  bankowej,  handlu, 

gastronomii  ,  usług,  w  tym  usług  pocztowych  lub  telekomunikacyjnych,  turystyki,  sportu, 

obsługi  pasażerów  w  transporcie  kolejowym,  drogowym,  lotniczym,  morskim  lub  wodnym 

śródlądowym,  oraz  inny  budynek  przeznaczony  do  wykonywania  podobnych  funkcji;  za 

budynek  użyteczności  publicznej  uznaje  się  także  budynek  biurowy  lub  socjalny”  Hotel 

natomiast  kwalifikowany  jest  jako  budynek  zamieszkania  zbiorowego  zgodnie  z  53,  ust.  5 

ww.  rozporządzenia,  który  brzmi:  „budynek  zamieszkania  zbiorowego  -  należy  przez  to 

rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, 

pensjonat,  dom  wypoczynkowy,  dom  wycieczkowy,  schronisko  młodzieżowe,  schronisko, 

internat,  dom  studencki,  budynek  koszarowy,  budynek  zakwaterowania  na  terenie  zakładu 

karnego,  aresztu  śledczego,  zakładu  poprawczego,  schroniska  dla  nieletnich,  a  także 

budynek  do  stałego  pobytu  ludzi,  w  szczególności  dom  dziecka,  dom  rencistów  i  dom 

zakonny”. 

W  związku  z  powyższym  podane  dane  przez  Wykonawcę  wzbudziły  w 

Zamawiającym  uzasadnione  wątpliwości  co  do  ich  prawidłowości.  W  związku  z  tym 

Zamawiający podjął  w  oparciu o  art.  128  ust.  5 ustawy  z  dnia 1  1  września 2019 r.  Prawo 

zamówień  publicznych  (Dz.  U.  z  2023  r.  poz.  1605,  1720.)  czynności  zmierzające  do 

zweryfikowania danych przedstawionych przez Wykonawcę. 

Zamawiający  wystąpił  do  Urzędu  Miasta  Krakowa  celem  uzyskania  dokumentu 

urzędowego  w  postaci  wypisu  z  rejestru  gruntów  celem  obiektywnego  zweryfikowania 

podanych informacji. Z otrzymanego dokumentu GD-

10.6642.19669.2023 wynika, że obiekt 

położony  w  Krakowie  przy  ul.  Św.  Tomasza  34  posiada  łącznie  powierzchnię  użytkową 

8186,56  m 

, a jego współwłaściciele są jednocześnie właścicielami wyodrębnionych lokali 

mieszkalnych  i  niemieszkalnych.  Dlatego  Zamawiający  zweryfikował  również  zapisy  ksiąg 

wieczystych urządzonych dla poszczególnych wyodrębnionych z tej nieruchomości lokali. W 

wyniku  tej  weryfikacji  stwierdzono,  że  jednym  ze  współwłaścicieli  jest  Spółka  będąca 

właścicielem  hotelu,  który  w  księdze  wieczystej  nr  KW  KRI  P  /00494823/9,  urządzonej  dla 

tegoż  hotelu  ma  wpisaną  powierzchnię  użytkową  4081  ,04m 

.  Ponadto  według  księgi 

wieczystej  na  wskazanym  obiekcie  wyodrębnionych  jest  oprócz  hotelu  34  nieruchomości 

lokalowych o łącznej powierzchni 4105,52 m 

Po dokonaniu analizy dostępnych i otrzymanych od CGI sp. z o.o. informacji należy 

stwierdzić,  że  powierzchnia  użytkowa  całego  budynku  wynosi  8.186,56  m 

,  z  czego 

powierzchnia  hotelu  wynosi  4.081  ,04  m 

i  stanowi  część,  która  zgodnie  z  powyższym 

rozporządzeniem jest budynkiem zamieszkania zbiorowego, zaś pozostała część mieszkalna 

ma  łączną  powierzchnię  2.102  m 

,  garaż  866,10  m 

,  zaś  część  biurowa  będąca 

powierzchnią użyteczności publicznej, która ma łączną powierzchnię 1.137,42 m 

nie spełnia 

wymaganego  w  odniesieniu  do  wymaganej  przez  Zamawiającego  powierzchni  5.000  m 

powierzchni  użyteczności  publicznej,  w  związku  z  czym  Wykonawca  nie  spełnia 

wymaganego warunku udziału w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego. 

W danym stanie faktycznym Izba zważyła, jak poniżej: 

Za zasadny Izba uznała zarzut naruszenia art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) 

w zw. z art. 266 Pzp, 

poprzez odrzucenie oferty Odwołującego mimo, że wykonawca spełnia 

warunki udziału w postępowaniu. 

Uzasadniając swoją decyzję o odrzuceniu oferty Odwołującego Zamawiający powołał 

się na postanowienia § 3 pkt 5 i 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 

2002  r.  w  sprawie  warunków  technicznych,  jakim  powinny  odpowiadać  budynki  i  ich 

usytuowanie  (Dz.U.2022.1225  ze  zm.). 

Zamawiający  stwierdził,  że  budynek  położony  na 

nieruchomości  w  Krakowie  przy  ul.  Św.  Tomasza  34  nie  jest  budynkiem  użyteczności 

publicznej  lecz  stanowi  budynek 

zakwaterowania  zbiorowego  w  rozumieniu  §  3  pkt  5  ww. 

r

ozporządzenia,  a  zatem  nie  może  być  jednocześnie  klasyfikowany  jako  budynek 

użyteczności  publicznej  w  rozumieniu  §  3  pkt  6  ww.  rozporządzenia,  a  tym  samym  nie 

potwierdza spełniania danego warunku udziału w postepowaniu. 

W  ocenie Izby,  w  stanie  faktycznym  niniejszej sprawy 

Zamawiający dokonał błędnej 

oceny 

spełnienia  przez  Odwołującego  warunku  udziału  w  postępowaniu,  niezasadnie 

odrzucił  ofertę  tego  wykonawcy  i  w  konsekwencji  nieprawidłowo  dokonał  wyboru  oferty 

najkorzystniejszej.  

Biorąc pod uwagę treść warunku udziału w postępowaniu sformułowaną w SWZ oraz 

pełną  treść  SWZ,  za  nieuprawnione  należy  uznać  powoływanie  się  Zamawiającego  wprost 

na  przepisy  r

ozporządzenia  Ministra  Infrastruktury  z  dnia  12  kwietnia  2002  r.  w  sprawie 

warunków  technicznych,  jakim  powinny  odpowiadać  budynki  i  ich  usytuowanie 

(Dz.U.2022.1225  ze  zm.), 

w  zakresie  interpretacji  treści  warunku,  a  w  szczególności  na 

definicję budynku użyteczności publicznej sformułowaną w § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia. W 

dokumentach 

zamówienia  Zamawiający  nie  zdefiniował  bowiem  pojęcia  „budynek 

użyteczności  publicznej”,  w  tym  nie  odwołał  się  do  definicji  legalnej  zawartej  w  przepisach 

ww.  r

ozporządzenia.  Z  literalnego  brzmienia  określonego  w  SWZ  warunku  udziału  nie 

wynika,  że  Zamawiający  określając  rodzaj  budynku,  jako  budynek  użyteczności  publicznej, 

użył  tego  pojęcia  w  rozumieniu  przepisów  ww.  rozporządzenia.  Użycie  legalnej  definicji 

wymaga jednoznacznego odwołania się do przepisów, które definiują dane pojęcie.  

Podkreślić przy tym należy, że w dokumentach zamówienia Zamawiający zamiennie 

posługuje się w tym zakresie także określeniem „nieruchomość użyteczności publicznej” (tak 

m.in. w cz. XVIII pkt 2 ppkt 2) SWZ, w której sformułował poza cenowe kryterium oceny ofert 

„Doświadczenie  osoby  skierowanej  do  realizacji  zmówienia  w  zarządzaniu 

nieruchomościami  użyteczności  publicznej  o  powierzchni  użytkowej  min.  5.000  m²”). 

Zamawiający  posługuje  się  także  określeniem    „powierzchnia  użyteczności  publicznej”  -  w 

informacji  o  wyborze  oferty  najkorzystniejszej

.  W  wezwaniu  do  wyjaśnień  podmiotowych 

środków  dowodowych  Zamawiający  użył  określenia  „powierzchni  użytkowej  zajętej  na  cele 

użyteczności  publicznej  budynku”.  Tak  zróżnicowany  zakres  określeń  używanych  przez 

Zamawiającego w odniesieniu do wymagania zawartego w treści warunku udziału wskazuje 

jednoznacznie

,  że  Zamawiający  nie  ograniczył  zakresu  znaczeniowego  pojęcia  „budynek 

użyteczności publicznej” do definicji zawartej w § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia.  

Przyjęcie takiej zawężającej wykładni na etapie oceny spełniania warunków udziału w 

postępowaniu  jest,  zdaniem  Izby,  niedopuszczalne,  gdyż  prowadzi  do  nieuzasadnionego 

ograniczenia  dostępu  wykonawcy  do  zamówienia,  naruszenia  przy  tym  zasady  uczciwej 

konkurencji i równego traktowania wykonawców.  

Niezależnie od powyższego należy wskazać, że w okolicznościach niniejszej sprawy 

nie  można  wyłączyć  budynku  zlokalizowanego  w  Krakowie  przy  ul.  Św.  Tomasza  34  z 

kategorii  budynków  użyteczności  publicznej,  ze  względu  na  pełnione  funkcje  usługowe  dla 

szerokiego  i 

nieograniczonego  grona  osób  i  podmiotów.  Hotel  oferuje,  poza  pokojami, 

„restaurację  i  bar  oraz  cztery  klimatyzowane  sale  konferencyjne  o  łącznej  powierzchni  186 

m2  z  możliwością  organizacji  różnego  rodzaju  spotkań,  przyjęć  rodzinnych  i  bankietów  do 

100 osób, z pełnym zapleczem gastronomicznym”. Jak wynika z informacji zamieszczonych 

na  stronie  hotelu, 

oferuje  on  w  pełni  wyposażone  sale  oraz  szeroką  gamę  usług 

dostosowanych  do  potrzeb  klienta  w  związku  z  organizacją  spotkań,  seminariów,  zjazdów, 

itp. 

W  ocenie  Izby,  w  przedmiotowym  postępowaniu,  wobec  niesprecyzowania  przez 

Zamawiającego  pojęcia  „budynek  użyteczności  publicznej”  w  dokumentach  zamówienia, 

należy  posłużyć  się  ogólnym  rozumieniem  użyteczności  publicznej  jako  bieżącym  i 

nieprzerwanym  zaspokajaniem 

zbiorowych  potrzeb  ludności  w  drodze  świadczenia  usług 

powszechnie  dostępnych.  W  tym  kontekście  nieruchomość  wskazana  przez  Odwołującego 

dla wykazania wymaganego doświadczenia osoby skierowanej do realizacji zamówienia – na 

której funkcjonuje hotel spełnia warunek

określony w cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) SWZ

Należy również zauważyć, że powołana przez Zamawiającego w decyzji o odrzuceniu 

oferty 

definicja z przepisu § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia, nie zawiera zamkniętego katalogu 

budyn

ków użyteczności publicznej, lecz zawiera katalog otwarty  - poprzez wskazanie „oraz 

inny  budynek  przeznaczony  do  wykonywania  podobnych  funkcji

”.  Powyższe  wskazuje 

jednoznacznie, że  budynek  użyteczności  publicznej  jest  definiowany  w ww. rozporządzeniu 

poprzez wskazanie określonych funkcji, które pełni, w szczególności realizowanych usług na 

rzecz  zaspokajania  określonych  potrzeb  społecznych.  Uwzględniając  część  hotelową 

budynku położonego w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 o powierzchni 4.081,04 m2 oraz 

część  biurową  o  powierzchni  1.137,42  m2,  które  realizują  wyżej  przedstawione  funkcje, 

budynek  ten 

należy  kwalifikować  jako  budynek  użyteczności  publicznej  o  powierzchni  co 

najmniej 5.000 m2. 

Izba nie podzieliła stanowiska Zamawiającego, że skoro wykonawca nie zwracał się o 

wyjaśnienie treści  SWZ w  zakresie omawianego warunku,  to  obecnie nie może  powoływać 

się na  wątpliwości  dotyczące  interpretacji tego warunku.  Podkreślić  należy,  że  uprawnienie 

wykonawcy  do  żądania  wyjaśnienia  treści  SWZ  przez  Zamawiającego  jest  uprawnieniem 

wykonawcy,  a  nie  jego 

obowiązkiem.  Uprawnienie  to  w  żaden  sposób  nie  zwalnia 

Zamawiającego  z  obowiązku  precyzyjnego  sformułowania  postanowień  dokumentów 

zamówienia, tj. tak, aby na etapie badania i oceny ofert nie budziły one wątpliwości i sporów 

interpretacyjnych. 

Podkreślić  również  należy,  że  w  świetle  ugruntowanego  orzecznictwa, 

wszelkie wątpliwości wynikające z treści SWZ należy interpretować na korzyść wykonawcy, 

ponieważ  wykonawca  nie  może  ponosić  negatywnych  konsekwencji  błędów  i 

nieprecyzyjnych postanowień Zamawiającego popełnionych przy formułowaniu postanowień 

SWZ.  

Zamawiający  wskazywał  także,  że  istnieje  szereg  warunków  technicznych 

odmiennych  dla  budynków  zamieszkania  zbiorowego  i  budynków  użyteczności  publicznej, 

wskazanych w 

powoływanym przez Zamawiającego ww. rozporządzeniu, w związku z czym 

n

ie  sposób  porównać  zarządzania  budynkiem  użyteczności  publicznej  z  zarządzaniem 

obiektem  w  większości  stanowiącym  hotel.  Zamawiający  takich  różnic  jednak  w  żaden 

sposób  nie  wykazał.  Ponadto,  przepis  art.  184b  ustawy  z  dnia  21  sierpnia  1997  r.  o 

gospodarce  nieruchomościami  w  żaden  sposób  nie  nawiązuje  do  pojęcia  „budynku 

użyteczności publicznej”. 

Odnosząc  się  do  twierdzenia  Zamawiającego,  że  Odwołujący  wprowadził  

Zamawiającego  w  błąd  przy  przedstawianiu  informacji,  że  Odwołujący  spełnia  warunki 

udziału w postępowaniu, które mogłyby mieć istotny wpływ na decyzje podejmowane przez 

Zamawiającego, Izba zważyła, że okoliczności powyższe nie stanowiły podstawy czynności 

wykluczenia 

Odwołującego  i  odrzucenia  jego  oferty.  Dodatkowo  należy  zauważyć,  że  w 

wykazie 

osób  Odwołujący  podał  łączną  powierzchnię  nieruchomości,  jako  spełniającą 

warunek  udziału  w  postępowaniu,  ponieważ  Zamawiający  wymagał  podania  „powierzchni 

nieruchomości”, co wynika wprost z opisu tej kolumny tabeli w Załączniku 5bdo SWZ.  

Reasumując,  Izba  stwierdziła,  że  Zamawiający  dokonał  błędnej  oceny  spełnienia 

przez  Odwołującego  warunków  udziału  w  postępowaniu,  a  w  konsekwencji  w  sposób 

nieuprawniony  odrzuc

ił jego ofertę. Za zasadny Izba uznała zatem zarzut naruszenia przez 

Zamawiającego przepisu art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) w zw. z art. 266 Pzp. W 

konsekwencji,  za  wadliwą  należy  także  uznać  czynność  wyboru  oferty  PGM  jako 

najkorzystniejszej.  Tym  samym  uzasadniony  jest  zarzut  naruszenia  art.  17  ust.  2  oraz  art. 

239  ust.  1  i  2  w  z.  z  art.  266  Pzp  oraz  zarzut  naruszenia  art.  16  pkt  1  Pzp,  poprzez 

niezachowanie 

w  postępowaniu  zasady  uczciwej  konkurencji  i  równego  traktowania 

wykonawców. 

Uwzględniając  powyższy  stan  rzeczy,  ustalony  w  toku  postępowania,  Izba  orzekła, 

jak w sentencji, na podstawie art. 553, art. 554 ust. 1 pkt 1 Pzp. 

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 557 i art. 575 ustawy 

z dnia 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 1710 ze 

zm.) oraz § 5 pkt 1 i 2 oraz § 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 30 

grudnia  2020  r. 

w  sprawie  wysokości  i  sposobu  pobierania  wpisu  od  odwołania  oraz 

rodzajów kosztów w postępowaniu odwoławczym i sposobu ich rozliczania (Dz.U. z 2020 r. 

Przewodniczący: 

…………………………